La valeur de reconstitution d’une SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) est un facteur qu’il faut impérativement prendre en considération, afin d’investir dans la bonne SCPI. Cette donnée permet, en effet, d’évaluer la valeur réelle d’une SCPI, ainsi que les éventuelles opportunités financières qui pourraient se présenter. Encore faut-il que les investisseurs la connaissent. À ce propos, si vous souhaitez en savoir davantage sur les SCPI, poursuivez la lecture de cet article.
Sommaire
Qu’est-ce que la valeur de reconstitution de la SCPI ?
Malgré l’achat d’une part de SCPI par un investisseur au tarif de souscription, cette donnée n’est pas forcément le meilleur reflet de la valeur du patrimoine de la SCPI en question. C’est plutôt la valeur de reconstitution qui en témoigne, et elle correspond à ce qui suit :
La valeur vénale du parc immobilier de la SCPI évaluée par un expert immobilier ;
Une valeur majorée par l’ensemble des actifs détenus par la SCPI ;
Une valeur minorée par l’intégralité des frais requis pour reconstituer le patrimoine de la SCPI.
En résumé, la valeur de reconstitution d’une SCPI équivaut à la somme investie, afin de reconstituer le patrimoine. Il s’agit donc de la valeur vénale de ce dernier, ainsi que les frais inhérents à l’achat d’une part d’une SCPI, à l’exemple des frais notariés, les emprunts, etc.
L’intérêt de la valeur de reconstitution de la SCPI
Vous vous êtes sûrement demandé pourquoi faut-il s’intéresser à la valeur de reconstitution d’une SCPI. En fait, il est très important de la connaître avant d’investir, et ce, pour plusieurs raisons, dont les principales sont expliquées ci-dessous pour se faire un avis sur la meilleure SCPI pour un rugbyman.
Estimer la valeur réelle de la SCPI
En achetant des parts d’une SCPI de rendement, l’investisseur injecte son argent dans un bien immobilier professionnel, tel que des entrepôts, des bureaux ou encore des murs commerciaux, à l’image d’une boutique de rugby. Comme tous les autres types de biens immobiliers, ce sont des actifs dont le prix peut fluctuer selon l’offre et la demande sur le marché.
Lorsque la valeur de reconstitution est comparée au tarif de souscription, il devient possible de savoir si la valeur des parts achetées est sous-cotée ou surcotée, et ce, par rapport à celle du patrimoine que possède la SCPI. Effectivement, quand le ratio est supérieur à 1, la valeur de la part achetée est surcotée, dans le cas contraire, elle est plutôt décotée.
Par exemple, si le rendement d’une SCPI est de 6%, avec un tarif de souscription qui s’élève à 1 000 euros et une valeur de reconstitution estimée à 1020 euros. Le rapport entre les deux valeurs est inférieur à 100%, le tarif de souscription est donc décoté par rapport à la valeur réelle du patrimoine que possède la SCPI. Si vous décidez d’investir 50 000 € dans une SCPI le rendement sera proportionnel.
Investir de manière plus correcte
Avant d’investir dans une SCPI ou de se lancer dans le trading, il est impératif de connaître sa valeur de reconstitution, et ce, pour les raisons citées précédemment. En effet, elle fait partie des paramètres qui indiquent le taux de distribution sur la valeur de marché, de la valeur de la réalisation ou encore la performance de SCPI en question.
Connaître le mécanisme de la valeur reconstitution de la SCPI et le comprendre, permet à l’investisseur d’évaluer l’opportunité qui s’offre à lui, et de savoir si le prix de vente des parts est juste ainsi que de savoir si le rachat d’un crédit immobilier peut être intéressant. Ainsi, il saura si la société de gestion met ses parts en vente à un tarif inférieur au réel, et s’il peut bénéficier d’une revalorisation tout de suite après l’achat. Pour s’en assurer, il suffit d’évaluer le rapport entre le tarif de souscription et la valeur de reconstitution tel qu’il est expliqué plus haut. Il est donc important de savoir que la différence entre les deux valeurs est proportionnelle au potentiel de revalorisation. Vous l’aurez compris, il est plus intéressant d’acheter des parts de SCPI décotées.
Les critères à analyser pour choisir la SCPI
En plus des paramètres sus-cités, à savoir la valeur de reconstitution de la SCPI et le taux de rendement, pour se faire un avis sur la SCPI, d’autres critères aussi tangibles doivent être pris en considération, à savoir :
Le report à nouveau ;
Le taux d’occupation ;
Une prévoyance de plus de 300 millions d’euros ;
Les biens immobiliers composant le patrimoine de la SCPI ;
La dimension de la SCPI : plus elle est importante, plus il est facile de vendre ses parts.
